Immo Dubaï : Votre Guide Complet pour l'Achat d'un Bien neuf (sur plan)
Qu’est-ce qu’un achat sur plan ?
L’achat sur plan signifie que vous achetez une propriété qui n’est pas encore construite ou qui est encore en cours de construction. Ce type d’achat à Dubaï est très prisé par les investisseurs du monde entier…
Cet article a pour but de vous fournir toutes les informations nécessaires sur le processus d’acquisition sur plan. Nous allons démystifier le jargon technique que vous allez entendre très souvent (EOI, SPA, DOWN PAYMENT …) vous montrez également directement des documents types pour que vous sachiez exactement en quoi tout cela consiste.
Vous saurez exactement à quoi vous attendre à chaque étape et pourrez réaliser votre acquisition en tant qu’investisseur averti.
Les Étapes Essentielles pour un Achat Off-Plan dans l’immo à Dubaï
Une fois les frais de réservation payés, vous recevrez un formulaire de réservation qui récapitule les détails de l’unité choisie, notamment la superficie, le prix et le plan de paiement.
Après avoir signé le formulaire de réservation, vous disposerez d’une semaine à dix jours pour effectuer le paiement de l’acompte initial (down payment), qui se situe généralement entre 10 et 20 % du prix total du bien, ainsi que les 4 % de frais de DLD (l’équivalent des frais de notaire en France).
Une fois ces paiements effectués, vous recevrez, quelques jours ou semaines plus tard, le SPA (Sales and Purchase Agreement), qui est un contrat plus détaillé à signer. En fonction de l’avancement de la construction, vous recevrez plusieurs documents certifiant que vous êtes bien le propriétaire du bien immobilier : d’abord le certificat Oqood, puis le pré-titre et enfin le titre définitif.
Si vous souhaitez être prioritaires sur les programmes lancés par les promoteurs, il est possible de payer des frais de réservation anticipés avant le lancement officiel. Cela vous permet de choisir votre unité en premier, sans attendre le lancement du projet. Cette démarche s’appelle l’Expression d’Intérêt (EOI). Une fois le projet officiellement lancé, vous recevez directement votre formulaire de réservation sans avoir à verser de nouveaux frais, car l’EOI a déjà été payé.
Parfois pour des programmes ou des promoteurs très demandé , il peut y avoir 800 EOI déposés pour 200 lots…a ce moment là , c’est premier arrivé, premier servi…
L’Expression d’Intérêt (EOI) et Frais de réservation
Qu’est-ce que l'Expression d’Intérêt (EOI) ?
L’EOI est un dépôt de garantie dont le montant varie selon les développeurs et les projets.
Suite au versement de cette EOI, le développeur délivre ce que l’on appelle un token amount.
Ce token vous permet d’avoir une priorité sur l’achat d’une unité lors du lancement.
Si vous décidez au lancement que vous ne souhaitez plus acheter, vous pourrez demander le remboursement. A l’inverse si vous vous positionnez sur une unité, alors l’EOI viendra se convertir en frais de réservation, et permettra de déclencher le booking form rédigé par le promoteur.
Comment Soumettre une Expression d’Intérêt (EOI) ?
La première étape est d’attendre que les promoteurs annonce le projet.
Chez Rock Real Estate nous sommes systématiquement prévenu par les promoteurs pour que nos clients puissent avoir connaissance du projet et puissent se positionner.
Ensuite, si vous souhaitez vous positionner il vous suffira de faire un paiement directement sur le compte du promoteur. Généralement une confirmation ou un reçu est généralement délivré après le paiement.
Les frais de réservation :
Ces frais servent à sécuriser l’unité choisie après le lancement du projet et précèdent la signature du contrat de réservation (booking form), qui intervient généralement dans les jours qui suivent. En versant ces frais, vous pouvez être assuré que l’unité vous est réservée.
Ces frais varient en fonction du développeur et du type de résidence (low ticket ou high ticket).
À ce stade, vous avez la possibilité de vous faire rembourser vos frais de réservation, si vous ne désirez plus acheter conformément à la législation en vigueur.
Booking Form, Down payment et DLD
Maintenant que vous avez payé les frais de réservation, le promoteur va rédiger le formulaire de réservation. Une fois que vous l’aurez reçu et signé, il ne vous restera plus qu’à vous acquitter du paiement initial et des frais de DLD.
Qu’est-ce que le Booking Form ?
Le Booking Form est un document indispensable dans le processus d’achat immobilier à Dubaï. Il s’agit d’un document utilisé pour recueillir toutes vos informations nécessaires pour réserver un appartement ou une maison. Ce formulaire peut être physique ou numérique et inclut des champs spécifiques que vous devez remplir pour finaliser la réservation.
Pourquoi le Booking Form est-il important ?
Ce formulaire formalise votre intention d’acheter la propriété, garantissant ainsi que l’unité choisie vous est réservée. Il assure que les deux parties, vous et le promoteur, sont sur la même longueur d’onde. Il établit clairement les attentes et les obligations de chaque partie, réduisant ainsi les malentendus potentiels et assurant une communication transparente.
Que doit contenir le booking form ?
Un Booking Form typique comprend plusieurs sections clés :
- Vos Informations Personnelles :
- Votre nom complet, votre adresse, votre numéro de téléphone et votre email sont essentiels pour vous contacter et vérifier votre identité. Pour les clients internationaux, des détails supplémentaires comme les informations de passeport peuvent être requis.
- Les Détails de la Propriété :
- Vous devrez spécifier le type de propriété que vous souhaitez. Il sera mentionné le type de propriété que vous avez choisi ainsi que quelques caractéristiques (studio, appartement avec une ou plusieurs chambres, etc.), ainsi que la localisation exacte à Dubaï.
- Les Informations Financières :
- Le prix total de la propriété, incluant tous les frais supplémentaires éventuels, ainsi que le montant de l’acompte (down payment) requis.
- Un plan de paiement détaillant le dépôt initial et le calendrier des versements.
Comprendre le Down Payment
À Dubaï, le montant de l’acompte peut varier entre 10 % et 25 % du prix total de la propriété. Le pourcentage exact peut dépendre de plusieurs facteurs, notamment la politique du promoteur, le type de propriété et les conditions du marché. Il est essentiel que vous soyez bien informé dès le début sur ce pourcentage pour planifier votre budget.
Par exemple, pour une propriété d’une valeur de 1 000 000 AED, un acompte de 20 % représenterait 200 000 AED.
En plus de l’acompte, vous devrez également prévoir les frais de DLD (l’équivalent des frais de notaire en france), qui sont de 4 % du prix de la propriété, ainsi que quelques frais annexes, généralement minimes mais existants.
Qu’est-ce qu’un Compte Séquestre (Escrow Account) ?
Provision des Fonds par le Promoteur dans le Compte Séquestre
Pour lancer un projet immobilier à Dubaï, les promoteurs doivent prouver leur capacité financière à mener à bien le projet. Le Dubaï Land Department exige que les promoteurs déposent une somme équivalente à presque tous les fonds nécessaires à la réalisation du projet dans le compte séquestre. Cette somme peut provenir des fonds propres du promoteur ou d’un financement bancaire. À mesure que la construction avance, et sous la supervision du DLD, le promoteur peut récupérer progressivement ces fonds.
Assurance Tous Risques pour les Investissements Immobiliers à Dubaï
Le système de compte séquestre assure la protection des fonds des acheteurs jusqu’à la remise des clés par le promoteur. Cette remise ne peut avoir lieu qu’après une vérification rigoureuse par les autorités de Dubaï. Les promoteurs doivent avoir avancé la quasi-totalité des fonds nécessaires avant même de recevoir les paiements des acheteurs, garantissant ainsi que la construction peut se poursuivre sans retard financier. Les paiements pour l’achat immobilier doivent être effectués sur le compte séquestre au nom du projet, assurant une transparence et une sécurité maximales.
SPA (Sales and Purchase Agreement)
Qu’est-ce que le SPA ?
Le SPA est crucial car il lie légalement l’acheteur et le développeur, stipulant les détails de la propriété, les plans de paiement, les matériaux utilisés, les commodités, et les conditions de livraison. Il remplace toutes les ententes précédentes, écrites ou verbales, faites avant sa signature.
Le Processus de Signature du SPA
En tant qu’acheteur vous devez lire attentivement le SPA, en vérifiant que toutes les informations correspondent à celles du formulaire de réservation et à vos attentes. Evidemment chez Rock Real Estate nous sommes là pour vous aider à comprendre les termes du contrat et vous indiquer les différentes implications de telle ou telle clause. Nous pouvons également faire intervenir nos avocats partenaires dans cette démarche.
Une fois ces vérifications effectuées la signature peut se faire soit numériquement, soit par envoie postal via DHL.
Les Engagements Légaux du SPA
De son côté, le développeur s’engage à livrer la propriété conformément aux spécifications et aux délais indiqués dans le contrat.
Toute modification après la signature du SPA est difficile à obtenir, car le document lie légalement les deux parties.
En cas de litige, le SPA servira de référence principale pour résoudre les conflits.
Certificat Oqood, Pré-Titre, Titre de Propriété : Décryptage
Le Certificat Oqood
Qu’est-ce que le Pré-Titre
Obtenir le Titre de Propriété
Le titre de propriété, ou « title deed », est le document final qui certifie que vous êtes le propriétaire légal de la propriété après avoir effectué tous les paiements requis. Une fois que vous avez payé 100 % du prix de la propriété, le Dubaï Land Department émet le titre de propriété à votre nom. Ce document est crucial pour la vente, la location ou toute autre transaction future concernant la propriété, car il prouve votre pleine propriété.
En conclusion
L’achat d’un bien immobilier sur plan à Dubaï est un processus complexe qui nécessite une bonne compréhension des différentes étapes. De l’Expression d’Intérêt à la livraison de votre bien, chaque étape est cruciale et doit être soigneusement étudiée. Chez Rock Real Estate, nous sommes là pour vous accompagner tout au long de ce processus et vous assurer une expérience d’achat en toute sérénité. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou pour commencer votre projet d’investissement à Dubaï.
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